青岛的买房人，千万别把早春的“虚火” 不当回事！

2.06

(相关资料图)

Feb.

2023.2.06

元宵节的这个周末，你有没有到各大营销中心去逛逛？如果你去过，一定会惊讶于现在楼市的人气。

杠精们说，这都是托！

带节奏的渠道商说，楼市，比2017年还要火！

真相是什么？我们通过实地探访来分析一下。 

力拼开局｜房企不敢输的战略节点

真正的业内人士都明白，当下的楼市，与2017年2018年有本质的不同。当年是一个什么市场？

总价120万的房子，置业顾问接待你时会先问一句：你现在有没有100万首付？

没有？下一个。

那时候，不要说本地的购房者杀红了眼，临沂、潍坊、淄博、烟台等大量外地的购房者也都排队来给青岛开发商送钱。

2018年春节过后，高新区某开发商开盘。8点钟通知，10点钟摇号。在开盘现场，老王遇到了一个跑得上气不接下气的银发族，一问是刚刚从潍坊赶过来的。

我在高速上最高飙到了150。

这句话，老王记忆犹新。

2023年元宵节营销中心，一半人气是开发商制造出来的。你去逛民俗大集，孩子做个小手工，吃串糖葫芦，玩个小游戏，一二百块钱花起来很轻松；但是你带着孩子到营销中心，来来来，各色冰糖葫芦，给你装一盒。

为什么开发商要拼？

打个滚雪球的比方：2017年，每个开发商的长坡下都堆满了雪，开发商啥也不用管，往下推就行；2023年是10个雪球推下去，只有4个能成为大雪球，剩下6个会摔得皮包骨头，那么谁不想在推雪球前，自己的坡道下多垫一点雪呢？

再加上新的一年预算还比较充足，用钱砸出人气，是常规操作。

但是，你千万不要认为：开发商砸出来的人气不会影响楼市格局，“虚火”不会燎原！

市场走势｜楼市进入右侧交易时区

如果大家翻看老王的文章和视频，就会发现老王精准预测了2022年的房价走势：从10月份开始，各大开发商根据自己的状况给出了年度底价，跟着老王抓住时机的人，可以说都精准抄底。

刚需盘不说了，浮山后是不是铁板一块？听从老王建议在去年12月19日买房的购房者，比12月28日才出手的人，各种福利加起来整整省了20万，而且楼层还高了四层。

现在你想要去年年末的价格，真的没有了。这就跟股票筑底完成后，你还指望底价建仓一样，都是外行的想法。

我也想1000元一股买茅台呢，现实吗？理性点，不为之前的麻木懊恼，珍惜当下才是理智之选！

2023年的楼市，又开始按照老王的预测方向发展：沿海一线热度不减，东李、老四方、地铁盘都会在这个春天起势!

原因在开年的各类分析文章、视频中我说过多次：土地的供应量2022年大减了32%，主城区只占15%；青岛限购区五年来最小，外地的中产都是能买青岛主城不买郊区。

金三银四传统的旺季本来成交量也会涨，本地的刚需与外地的购房者叠加，如此供需之下，楼市肯定会出现局部热点。

在刚刚过去的一个周，局部热点已经出现了。东李去年的销冠，启元学区的新房，M3号线上的地铁盘，率先起势，有的楼盘开始以10万为单位回收春节优惠了。有的楼盘周末拿出10套特价房，一个上午就能去化过半。前天下午，老王陪着一个朋友去看房，看完之后朋友说这房子没有价格优势啊，还有什么什么缺点一大堆。

我给他解释楼王黄金楼层和高层临路普通楼层的价格差异体系时，营销中心的朋友给老王发了条信息：

这是一个让完美主义者焦心的市场。

很多人觉得，只有2017年那样的市场，房子才会涨价。其实不然。我给大家算一笔账：

在青岛核心区，一个500多套房子的项目就算是中等项目了。如果周末一天卖10套房子，那么一个周末就是20套，再加上平日去化，就算一个工作日一套房子，那么一个周是25套，一个月是100套。

如果达到这个流速，开发商必然会涨价。因为很多楼盘的计划并不是要半年卖完，流速有了之后，开发商必然追求利润。因为去年地没有供出来，他们没有竞品啊！

所以，对于今年必须买房的人来说：现在2.3万元/平方米也许不是楼盘的底，但是相比三个月后2.7万元/平方米买烂楼层的人来说，还是要合适的。

这是老王劝主城刚需快速权衡、高效抉择的重要原因。

二月策略｜寻找“你最重要”的时机

对于买房人来说，找专业人士辅助最重要的是什么？

绝大多数人认为是要低价，但是老王认为这只是锦上添花的小事，最关键的有两点：

选择与时机。

元宵节下午，一位看了两年房子的会员约老王做一对一辅导。她给了我两个红盘，让我帮忙抉择。

确实都是近期卖得非常好的盘，下个月涨价都是大概率，那么怎么选？

老王用了五分钟，就从兑现力、配套潜力、性价比三个关键点为这两个盘打分，然后把综合评分表放在读者面前。

是综合对比，不是揪着某一个盘的缺点不放，这是选出相对好答案的关键。

第二，时机。

元宵节当天立即去，还是下周末？

立即去。

因为老王知道这个盘春节假期后卖得非常好。这就跟800米比赛快结束时，排在前面的几位选手冲刺的速度明显要高于榜尾的选手一样，他们有成为冠军的希望，所以才会在关键节点去冲刺。

但是红盘的一轮冲刺之后，下一周很可能会涨价，那么我们要找阶段性的低点，就要去捕捉楼盘的下一个冲刺点。

这个冲刺点，不仅仅是看单一楼盘的去化，还有这家开发商其他楼盘去化速度。假如其他楼盘去化速度慢，那么这个楼盘在下周末可能会继续放优惠冲刺；但是如果这个开发商所有的楼盘都卖得好，那么这个楼盘就可能涨价后悠着卖了。你不每周都跑盘，和业内同行交流，能全面掌握这些信息吗？

找到这个关键节点，让你成为开发商最重要的那个客户，你才能在当下市场中，拿到相对多优惠，这比你找并不熟悉的关系要靠谱多了。

2023年买房，难度比2022大多了，你要做好准备。

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